Juura

Ulvi omandab omandireformi käigus õigusjärgse omaniku pärijana Kalamajas suure elamukrundi seitsme korteriga elamuga. Ulvi asju ajab ja maja haldamist korraldab volikirja alusel tema poeg Ivar, kellel on plaanis maja renoveerida, kaks korterit senisele pööningule juurde rajada ja siis korterid kasumlikult maha müüa. Majas elanud üürnikega saab Ivar kokkuleppele ja need asustatakse mujale. Paraku selgub, et maja korteriomanditeks jagamine nõuab rohkem aega, kui Ivar plaanis. Ehituse finantseerimiseks otsustab ta panna korterid müüki juba enne renoveerimist ja maja jagamist. Hea asukoha ja ilusate plaanidega kinnisvaraarendus meelitab kohale hulgaliselt ostuhuvilisi. Ulvi nimel sõlmib Ivar 2012. aastal müügi- ja asjaõiguslepingud kaheksa ostjaga (sh viis abielupaari). Lepingu esemeks on kinnistu mõttelise osa müük, kusjuures müügilepingus kirjeldatakse nii tulevast korterit, mille kasutamise õiguse peaks mõtteline osa andma, kui ka iga korteriga seotud auto parkimise kohta krundil. Kuus ostjat on ostuks võtnud laenu ja selle tagamiseks seatakse mõttelistele osadele hüpoteegid erinevate laenuandjate kasuks. Ühe korteriga seotud mõttelise osa jätab Ivar Ulvile. Saadud raha arvel saabki elamu renoveeritud, korterite võtmed antakse ostjatele üle ja inimesed asuvad majja elama ja seda kasutama. Paraku kaotab Ivar raha saamise järel huvi majaga edasi tegeleda ja esialgu planeeritud korteriomanditeks jagamine jääb korraldamata. Kuna elanikud ei tunne esialgu sellest ka puudust ja Ivari vahendusel korraldatakse ka kommunaalkulude katmine, jääbki olukord mitmeks aastaks muutumatuks.

2016. aastal soovib üks kaasomanik Hannes oma kasutuses olevat korterit müüa. Notariga konsulteerinud, šokeerib ta teisi kaasomanikke jutuga, et kinnistusraamatust ei nähtu ei autode parkimiskohtade ega ka korterite kasutuskokkuleppe kohta mingeid andmeid. Ärevuses inimesed pöörduvad Ivari poole, kes rahustab neid ja korraldab notari juures ühise kinnistamisavalduse esitamise müügilepingutes sisaldunud kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks. Kasutuskorra kohta kantakse kinnistusraamatusse 15. augustil 2016 ka vastav märkus. Seejärel müüb Hannes enda mõttelise osa Juhanile, kes kantakse 3. septembril 2016 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. 2019.  aastal aga algatab hüpoteegipidaja AS Ühisraha täitemenetluse kaasomanik Tõnise vastu tasumata laenust tulenevalt. Täitemenetluses müüakse Tõnise mõtteline osa kinnistust OÜ-le Kasuahnur, Tõnis tõstetakse korterist välja ning täitur, hüpoteegipidaja ja ostja taotlevad kasutuskorra märkuse kustutamist kinnistusraamatust, kuna hüpoteek, mille alusel täitemenetlus läbi viidi, oli kantud kinnistusraamatusse juba 4. novembril 2012. 5. mail 2019 kantakse Tõnise mõttelise osa müük kinnistusraamatusse ja kasutuskorra märkus kustutatakse sealt. OÜ Kasuahnur müüb mõttelise osa kolme kuu pärast Ivole ja Kaiele (kinnistusraamatusse kantakse omanikuvahetus 8. augustil 2019), kes omanikena korterisse sisse kolides soovivad hoovis parkida kahte autot. Sellest tekib järgmine konflikt. Ivari selgitused Ivot ja Kaiet ei veena ning nad tuginevad sellele, et neile ei ole senine kasutuskord siduv, kuna seda ei olnud kinnistusraamatusse kantud ja korterit ostes nad sellest ka ei teadnud.

Seepeale eskaleerunud konfliktis süüdistavad teised kaasomanikud Ivarit, et see on asjad korraldanud segadust tekitavalt ja neile kahju põhjustanud. Konsulteerinud notariga, pakub Ivar nüüd välja jagada kinnistu korteriomanditeks ja kanda senine kasutuskord kinnistusraamatusse erikasutusõigusena.

Kuidas hinnata õiguslikku olukorda? Kelle vastu ja milliseid nõudeid saaksid esitada Ivo ja Kaie ning teised kaasomanikud?